关于《承德市住宅小区公共收益管理工作指导意见（征求意见稿）》向社会公开征求意见的通知

为规范我市住宅小区公共收益管理，维护和保障业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《承德市城镇住宅物业管理条例》等法律法规及我省有关规定，起草了《承德市住宅小区公共收益管理工作指导意见（征求意见稿）》，现面向社会公开征求意见。公众可在2025年9月15日前，通过电子邮件或信函的方式向我局反馈意见。

电子邮箱：zjjwyk@chengde.gov.cn

邮寄地址：双桥区西大街路南58号（市住建局综合办公楼）

联系电话：0314-2035605   2037879

附件：《承德市住宅小区公共收益管理工作指导意见（征求意见稿）》

承德市住房和城乡建设局

    2025年8月15日

承德市住宅小区公共收益管理工作指导意见

（征求意见稿）

为规范全市住宅小区公共收益管理和使用，维护和保障业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《承德市城镇住宅物业管理条例》等法律法规以及我省有关规定，结合我市实际，制定本指导意见。

    一、公共收益的来源及归属

（一）公共收益来源

公共收益，是指利用住宅小区业主专有部分以外的共有部分、共用设施设备开展生产、经营、租赁等活动所产生的收益。其来源一般包括但不限于：

1.广告收益。利用小区的出入口、大门、道闸、楼宇外墙、电梯、楼道等公共区域设置广告位所获得的收入。

2.公共停车泊位收入。占用业主共有道路或场地产生的车辆停放使用费。

3.场地租赁费。

（1）公共区域摊位租金。小区公共区域用于商家促销、摆摊、设置快递柜、自助售货机等所收取的进场费或租金。

（2）通信基站、净水机等设备占地费。

（3）属于全体业主的游泳池（馆）、健身室（馆）、幼儿园、会所、便利店、卫生站、菜市场、架空层等公共配套用房（设施）用于租赁或经营所产生的收入。

4.其他依法属于全体业主的收入。

（二）公共收益归属

公共收益扣除法定税费、能耗、人工等管理运营合理成本之后，剩余部分属于业主共有。任何单位、个人不得非法侵占、处置或者挪用住宅小区的公共收益。

二、公共收益的管理主体

公共收益管理，按照“谁管理谁负责”的原则，利用物业公共部分获取收益应当符合法律、法规的规定，不得擅自改变房屋及设施设备的用途，不得妨碍业主和使用人正常使用物业，不得影响物业使用安全。

（一）业主大会成立前

根据《前期物业服务合同》约定，明确公共收益由物业服务企业代为管理的，物业服务企业为公共收益的管理主体，未约定的，所在地居（村）民委员会为公共收益的管理主体。

物业服务企业可以根据《前期物业服务合同》约定住宅小区共有部分的经营管理事项，明确获取收益范围、提取管理成本的比例、账目公布、财务审计、适用范围和使用限额等内容，其中物业服务企业提取的管理成本应当在《前期物业服务合同》中予以约定，原则上不得高于公共收益的30%。

（二）业主大会成立后

成立业主大会的，公共收益管理主体为住宅小区的业主委员会，原则上由业主委员会自行管理公共收益。住宅小区共有部分的经营、收益的使用和分配应当经过业主大会同意，并在《物业服务合同》《业主大会议事规则》或《管理规约》中作出约定。

经业主大会授权，业主委员会可以自行经营住宅小区共有部分，也可以委托物业服务企业进行经营；委托物业服务企业经营的，应当在物业服务合同中约定公共收益提取管理成本的比例。

住宅小区共有部分委托物业服务企业经营的，委托经营合同期限不得超过物业服务合同中约定的合同期限；业主大会授权业主委员会经营的，合同期限不得超过业主委员会任期。委托经营合同期限超过物业服务合同期限、业主委员会任期的应经业主大会同意。

三、公共收益的使用范围

经业主共同决定，公共收益可用于以下情形：

（一）用于补充住宅专项维修资金。

（二）用于小区公共设施设备维修。共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用和共用设施设备保险。

（三）用于业主大会、业主委员会工作经费。召开业主大会产生的费用（包括业主委员会换届、选聘物业企业、招标费用、第三方代理费等）；业主委员会办公经费、经业主共同决定的有关人员报酬或补贴等。

（四）用于委托第三方账务记账费、审计费、法务费、招标代理费，以及水电费等物业管理需要的其他支出。

（五）用于业主大会决定的其他支出。

《物业服务合同》中约定属于物业服务企业承担的，不得在公共收益中列支。

四、公共收益的使用程序

业主大会成立前，公共收益应根据《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的约定使用。前期物业合同、临时管理规约中未约定的公共收益使用事项，前期物业服务企业应当向居（村）民委员会报告后，参照《中华人民共和国民法典》中由业主共同决定事项的表决程序进行意见征询，并形成业主共同决定后实施。

业主委员会成立后，公共收益应根据《物业服务合同》《业主大会议事规则》和《管理规约》的约定使用。

街道办事处（乡镇政府）、居（村）民委员会应指导首届业主大会筹备组，将公共收益管理（使用）制度写入《业主大会议事规则》，经业主大会审议通过后，在住宅小区内施行。

街道办事处（乡镇政府）、居（村）民委员会，应加强对小区公共收益使用必要性、规范性的监督和指导。公共收益管理主体在公共收益使用前，应当向所在地居（村）民委员会进行报备，公共收益使用不符合小区议事规则、管理规约、合同规定的，居（村）民委员会可以要求提交业主大会表决通过后组织实施。业主大会对公共收益使用程序有明确规定的，从其规定。

五、公共收益公开

公共收益管理主体，原则上应当每半年对公共收益予以结算，每年7月底和次年1月底前，将上一期收支公示表（附件1）张贴在住宅小区主要出入口等显著位置，公示期不得少于半个月。公示下半年收支情况时，应一并公示年度收支情况。涉及到审计的，公示日期可适当顺延，在审计结束后及时公示。

街道办事处（乡镇政府）、居（村）民委员会应当指导并组织小区业主委员会、物业服务企业按年度开展住宅小区清产核资，建立住宅小区公共资产清单。住宅小区资产公示表（附件2）每年公示1次，原则上与年度公共收益收支情况同步公示。

物业服务企业、业主委员会或者居（村）民委员会应当在住宅小区主出入口等显著位置公告公共收益审计报告。

业主对公共收益管理和使用等公示内容有异议的，应及时向公共收益管理主体提出，公共收益管理主体应对业主的询问在5日内予以答复。街道办事处（乡镇政府）、居（村）民委会应加强对公共收益管理的监督和指导，及时调解处理相关纠纷。

六、公共收益移交      

物业服务合同（前期物业服务合同）终止之日十日内，物业服务企业应当将公共收益及其经营收支账目等资料完整移交业主委员会。物业服务企业不得以业主欠交物业服务费、水电公摊费等理由拒绝移交。

业主大会成立之日起60日内，物业服务企业应当向业主委员会移交公共收益及其经营收支账目，业主委员会有异议的，可委托有资质的第三方审计机构进行审计，相关费用从公共收益中列支。物业服务人不得以业主欠交物业服务费、水电公摊费等理由拒绝移交。

业主委员会届满或中止时，业主委员会应在届满或中止之日起十日内，向新一届业主委员会或居（村）民委员会移交公共收益相应的资料。业主委员会委员应配合做好相关交接工作。

七、公共收益账务管理

(一）账户设立

公共收益由物业服务企业代为管理的，物业服务企业应以物业管理区域为单位单独开设账户，不得与企业其他收支合用一个账户，物业服务企业开设的公共收益账户,账户名称应为“XX公司XX小区公共收益账户”；物业服务企业管理多个小区的，可开设一个账户，按物业管理区域分别记账。

公共收益由业主委员会管理的，应以业主委员会名义开设公共收益账户，账户名称应与在属地街道办事处（乡镇政府）备案名称一致，不得以个人或其他组织名义开设账户用于公共收益的存放。

公共收益管理主体为所在地居（村）民委员会的，确有需要开立公共收益账户的，应当遵守人民银行有关账户管理规定。

（二）财务记账

共有部分委托物业服务企业经营的，物业服务企业应当在扣除物业服务合同约定的管理成本后，将公共收益交存至公共收益账户。

共有部分由业主委员会自行经营的，公共收益按实际发生进入业主委员会账户。负责管理公共收益资金或者办理公共收益账户手续的应当是业主委员会委员或业主委员会协议聘请的财务人员，不得由其他人管理公共收益资金或者办理公共收益账户手续。

（三）会计核算

公共收益管理主体应按照会计制度相关规定对小区公共收益支出事项进行审核、支付、记账，并根据实际发生的公共收益经济业务事项进行会计核算，参照《承德市住宅小区公共收益会计核算指引》（附件3）进行记账,编制财务会计报告，定期向全体业主公示。有条件的业主大会、业主委员会可以委托第三方会计代理机构代理会计业务。实施代理记账的，公共收益管理主体应在每月第5个工作日前，将上个月份已盖章明细账目和相关原始凭证提交代理记账机构。

鼓励各县（市、区）住建部门结合实际，可探索确立公共收益管理银行，并由公共收益管理银行提供代理记账、审计、数据共享等服务。

八、公共收益的审计

首次业主委员会成立、业主委员会换届、业主委员会主任、财务负责人任期内离职的或已交付物业专有部分占总面积百分之二十以上或者占总人数百分之二十以上的业主提议的，本届或新一届业主委员会应当按照业主大会决议，聘请专业机构对业主公共收益等进行审计。审计费用可以在公共收益中列支。

街道办事处（乡镇政府）应当每年组织对辖区内住宅小区以抽查方式或针对群众反映强烈、连续上报无公共收益及存在缴存记录明显异常的住宅小区开展审计。

九、指导监督

（一）市级住建部门负责会同有关部门研究制定公共收益管理相关政策，指导县（市、区）住建部门实施公共收益管理相关政策和对执行情况进行监督检查。

县（市、区）住建部门负责组织实施公共收益管理相关政策，指导街道办事处（乡镇政府）、社区居（村）民委员会加强对公共收益政策执行情况的日常监管。

街道办事处（乡镇政府）、居（村）民委员会负责开展住宅小区公共收益相关政策执行情况的日常监管，督促物业服务企业、业主委员会规范公共收益管理行为，调处公共收益纠纷。

（二）物业服务企业不按规定公布、公示共有部分经营收支情况，或者物业服务合同终止时拒不移交公共收益收支账目的，县（市、区）住建部门应当责令限期改正；逾期不改正的，移交有权部门依照相关法律法规予以处罚。对于拒不移交或者侵占公共收益等涉嫌经济犯罪的，移交当地公安部门处理。

（三）业主委员会拒不公布、公示公共收益收支情况，或者业主委员会（物业管理委员会）任期届满，未按照规定进行公共收益收支情况公示、清查、审计、移交的，街道办事处（乡镇政府）应当开展调查核实，责令限期改正；涉嫌经济犯罪的，移交当地公安部门处理。

（四）业主委员会届满或中止后，拒不向新一届业主委员会移交公共收益相关资料的，新一届业主委员会可以请求当地公安机关协助移交。

（五）业主发现业主委员会、记账机构有违反本物业服务项目《管理规约》《业主大会议事规则》相关约定的行为，可以向属地街道办事处（乡镇政府）投诉举报，街道办事处（乡镇政府）应当进行调查处理。

（六）业主发现物业服务企业有违反本物业服务项目《管理规约》《业主大会议事规则》相关约定的行为，可以向属地住建部门投诉举报，属地住建部门应当进行调查处理。

（七）县（市、区）住建部门应协同街道办事处（乡镇政府）就公共收益的收入、管理、使用等内容组织开展培训，并将物业服务企业的公共收益管理工作，纳入物业服务项目考核。

（八）业主委员会委员、自行管理住宅小区的机构、代理记账机构有挪用、侵占公共收益或者其他违法违规行为的，依照《民法典》《物业管理条例》等相关法律、法规处理。

十、其他事项

（一）以前年度，公共收益管理主体通过置换方式（饮水机、旧衣物回收箱、道闸杆等）管理的，可出具置换合同（协议）或承诺书等佐证材料予以证明。后期应按本指导意见，履行业主大会程序。

（二）本意见自2025年xx月xx日起实施。

附件：1.承德市住宅小区公共收益收支公示表

      2.承德市住宅小区资产公示表

      3.承德市住宅小区公共收益会计核算指引

附件1

承德市住宅小区公共收益收支公示表

物业服务项目：              核算周期     年    月至    年    月

公共收益管理主体（盖章）：                                    

开户银行：                账户名称：                  单位：元

说明：应按照《承德市住宅小区公共收益管理工作指导意见》相关内容，备注所涉及的内容事项。

公示时间：    年    月   日至    月   日     公示期：  天

附件2

承德市住宅小区资产公示表

物业服务项目：                                                

公共收益管理主体（盖章）：                                    

公示日期：：    年    月   日至    月   日     公示期：  天

说明：管理主体根据实际填写，每个项目有多项内容的可自行扩表；物业用房未区分经营用房和办公用房的，合并表内1.2资产分类类别为“物业用房（㎡）（未区分办公用房和经营用房）”，并自行调整类别序号。

附件3

承德市住宅小区公共收益会计核算指引

第一部分  总说明

一、为进一步规范全市住宅小区公共收益的归集、使用和管理，保障业主合法权益，根据《物业管理条例》《承德市城镇住宅物业管理条例》等法律法规以及省有关文件精神，结合我市实际，制定本指引。

二、公共收益的会计核算采用复式记账法。

三、公共收益的会计要素包括资产、负债、净资产、收入和支出。

四、公共收益的会计核算应当划分会计期间，分期结算账目和编制经营收支报表。会计期间的起讫日期采用公历制。

五、公共收益的会计核算应当遵循下列基本原则：

（一）公共收益的会计核算应当以实际发生的经济业务为依据，如实反映公共收益的收支情况等信息，保证会计信息真实可靠、内容完整。

（二）公共收益的会计核算应当采用规定的会计政策，确保会计信息口径一致、相互可比。

（三）公共收益的会计核算应当及时进行，不得提前或者延后。

六、公共收益相关会计基础工作、会计档案管理以及内部控制等，应当按照《中华人民共和国会计法》《会计基础工作规范》《会计档案管理办法》及相关法律法规规定执行。

第二部分  会计科目名称和编号

第三部分  会计科目入账说明

一、资产类

1001.现金 本科目核算公共收益现金的各种收入和支出，应当设置“现金日记账”，根据收付款凭证，按照业务发生顺序逐笔登记。每日终了，应当计算当日的现金收入合计额、现金支出合计额和结余额，将结余额与实际库存额核对。

1002. 银行存款 本科目核算公共收益账户银行存款的各种收入和支出，应当按照开户银行、存款种类等，分别设置“银行存款日记账”，由出纳人员根据收付款凭证，按照业务的发生顺序逐笔登记，每月终了应结出余额。

二、负债类

2001. 其他应付款 本科目核算的是指与公共收益账户暂收其他单位或个人的款项，如应付租入固定资产和包装物的租金、存入保证金等。

三、净资产类

3001. 累计结余 本科目是反应每个核算周期末公共收益的结余情况，每个核算周期应将所有的收入及支出结转到本科目。

四、收入类

4001  公共收益收入

4001-1.广告收益是指：利用小区的出入口、大门、道闸、楼宇外墙、电梯、楼道等公共区域设置广告位所获得的收入。

4001-2.公共停车泊位收入是指：占用业主共有道路或场地产生的车辆停放使用费。

4001-3.场地租赁费是指：一是小区公共区域用于商家促销、摆摊、设置快递柜、自助售货机等所收取的进场费或租金；二是通信基站、净水机等设备占地费；三是属于全体业主的游泳池（馆）、健身室（馆）、幼儿园、会所、便利店、卫生站、菜市场、架空层等公共配套用房（设施）用于租赁或经营所产生的收入。

4001-4.其他依法属于全体业主的收入是指除：1到3项之外利用共有部位经营所取得的收入，须注明具体收入内容【包括：出租物业经营用房所取得的收入、公共收益产生的利息、共用设施设备回收残值等依法属于全体业主的收入】。

五、支出类

5001  公共收益支出

5001-1.补充住宅专项维修资金是指：按照全体（相关）业主专有面积比例分摊，并将公共收益缴存至住宅专项维修资金专户，用于补充维修资金的支出。

5001-2.小区公共设施设备维修是指：根据《物业服务合同》和《业主大会议事规则》《管理规约》规定，用于物业管理区域内共有部位、共有设施设备维修、更新与改造的产生的费用支出。

5001-3.业主大会、业主委员会工作经费是指：按照管理规约或临时管理规约约定，按比例提取用于业主大会、业主委员会正常运作所需的通讯费、纸张费、邮递费等日常办公费用。

5001-4.委托第三方开展相关工作所需费用是指：委托第三方开展账务记账、审计、法务、招标代理等费用的支出。

5001-5.经营成本是指：因开展经营而直接或间接发生、新增的有关成本和费用支出，如人工费、材料费、水费、电费等。

5001-6.相关税费是指：按照国家相关法律法规规定，在取得经营收入的过程中应当缴纳的营业税、教育费附加等相关税费。

    5001-7.其他支出是指：除上述1到6项之外，发生与公共收益经营管理有关的支出，须注明支出内容并附相关佐证材料。