承市建发〔2025〕20号

承德市住房和城乡建设局

关于印发《承德市前期物业管理招标投标

管理办法》的通知

各县（市、区）住建局，承德高新区基础建设部:

现将《承德市前期物业管理招标投标管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

                         承德市住房和城乡建设局

                               2025年10月10日

附件

承德市前期物业管理招标投标管理办法

第一章  总  则

第一条 为建立公平的物业管理竞争市场，规范前期物业管理活动，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》《物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《河北省城镇住宅小区物业服务监管办法》《河北省物业服务企业信用信息管理办法》《关于深入推进城市基层党建引领基层治理的实施方案》等法律法规及政策文件规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内住宅物业的前期物业管理招标投标活动适用本办法。

第三条 前期物业管理招投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第四条 承德市住房和城乡建设局负责全市物业管理招标投标活动的行业指导，负责建立承德市物业行业专家库。

县（市、区）住房和城乡建设局、高新区基础建设部（以下简称属地住建部门）负责本辖区内物业管理招标投标活动的监督管理，招标人协议方式选聘物业服务企业的审批。住宅物业项目评标时，属地住建部门应派人现场指导监督。

第五条 开发建设单位选聘物业服务企业提供前期物业服务的新建城镇住宅小区，应当通过公开招投标的方式进行，同时参照省住建厅《前期物业服务合同示范文本》与物业服务企业签订前期物业服务合同。

投标人少于3个或者新建住宅小区建筑面积小于5万平方米的，经物业所在地属地住建部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

第六条 招标人应当在以下时限完成物业管理招投标工作：

（一）新建现售住宅物业应当在出售前30日完成；

（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（三）非出售的新建住宅物业应当在交付使用前90日完成；

（四）重新选聘物业服务企业的，应当在前期物业服务合同届满或解除合同90日前完成。

第二章  招  标

第七条 本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。

笫八条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要编制招标文件。

第九条  招标人应当在市政府信息公开平台或市级以上报刊发布招标公告，公告期限不少于7日。招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

第十条 招标人可自行招标，也可以委托市物业管理行业协会或招标代理机构办理招标事宜。未经招标人同意，代理单位不得转让代理业务。

第十一条 招标人应当在发布招标公告的10日前，提交有关材料报属地住建部门进行招标备案。

属地住建部门应在3个工作日内，对资料不齐全的，一次性告知；资料齐全的出具《承德市物业管理项目招标备案通知书》。属地住建部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

第十二条 招标人委托代理机构招标的，应提供以下资料：

（一）招标人资格证明；

（二）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件：用地批文、红线图、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、确定物业管理区域的批准文件；

（三）招标文件；

（四）招标公告；

（五）招标代理委托合同。

第十三条 招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。

资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标人。

第十四条 自招标文件发出之日起至提交投标文件截止之日止时间不得少于20日。

第十五条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或修改的，应当在要求提交投标文件截止时间15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。澄清或修改的内容为招标文件的组成部分。

第十六条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业管理项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清，并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

第十七条 物业管理招标过程中发生的代理及信息发布、文件编制、劳务、交通、专家评审等费用均由招标人支付。

第三章   投  标

第十八条 本办法所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业。

投标人应当具有招标文件要求的其他条件。

第十九条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面的形式向招标人提出。

第二十条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。

招投标活动确定的物业服务收费标准应遵循合法、合理、与服务水平相适应的原则。

第四章  开标、评标和中标

第二十一条 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。由投标人或其推选的代表检查投标文件的密封情况，经确认无误后，由工作人员当众开封，宣读投标人名称等内容。

第二十二条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业行业专家组成，成员为5—9人单数，其中招标人代表1—2人。

第二十三条 招标人在开标前1个工作日，从承德市物业行业专家库中随机抽取评标成员。有下列情况之一的，评标委员会成员应当主动回避：

（一）任职于投标人或与投标人主要负责人有亲属关系的；

（二）与投标人有经济利益关系的；

（三）为投标人进行投标指导或制作投标书的。

第二十四条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行审定和比较，并对评标结果签字确认。

第二十五条 投标人应当提供由注册地的住建部门出具的企业信用等级报告。对确定为守信激励对象的物业服务企业，在资信部分的评审评分中设立加分值，具体加分标准由各属地住建部门自主确定。信用等级为D级的物业服务企业，依法限制其参与前期物业管理投标。

第二十六条 前期物业管理投标商务部分的评审评分应当考虑物业服务企业党建工作，并设立加分值。物业服务企业设立党组织，开展物业党建工作的，适当加分。具体加分标准由各属地住建部门自主确定。 

第二十七条 有下列情形之一的，评标委员会可以否决相应投标：

（一）开标时合格投标人不足3个，没有达到预期的竞争性的；

（二）所有投标报价都超过标底的上限，招标人无力承受的；

（三）所有投标人在实质内容上都没有响应招标文件要求的。

依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决后，招标人应当进行重新招标。

第二十八条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提交书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名按得分高低排序的合格的中标候选人。

第二十九条 招标人应当自收到评标报告之日起3日内在市政府信息公开平台或市级以上报刊公示中标候选人，公示期不得少于3日。

公示期结束后，招标人应向第一中标候选人发出中标通知书，同时将中标结果通知未中标的投标人。招标人应在评标结束后15日内退还未中标人的投标保证金。

第三十条 当确定的中标候选人放弃中标或因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

第三十一条 招标人和投标人应当自确定中标之日起30日内订立书面物业服务合同，物业服务合同随中标资料等一并报属地住建部门进行中标备案。

属地住建部门对材料不齐全的一次性告知补正，资料齐全的应当场备案，并出具《承德市物业服务项目中标备案通知书》。

第三十二条 由于招标活动致使物业服务企业发生变更的，原物业服务企业应及时做好财务清算工作，并按规定移交物业有关资料。

第三十三条 劳务报酬支付标准。评审时间4小时以内按500元标准支付;评审时间超过4小时的，每增加1小时增加100元(超过半小时不足1小时的，按1小时计算;不足半小时的不予计算)。评审专家到达评审现场后，未进入评审环节的(除评审专家自身原因外)，获取误工费200元。评审专家劳务报酬支付标准为税后标准。

评审专家以外的其他人员不得获取评审劳务报酬。

第三十四条 招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。

第三十五条 中标人不按照与招标人订立的合同履行义务的，招标人应督促其履行，属地住建部门应责令其限期改正；逾期不改正或情节严重的，属地住建部门取消其2—5年内的投标资格并予以公告。

第五章  附  则

第三十六条 对违反本办法的行为，法律、法规、规章已有处罚规定的，从其规定。

第三十七条 用文字表示的金额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。 

第三十八条 业主和业主大会通过招投标的方式选聘物业服务企业的，参照本办法执行。

第三十九条 本办法自印发之日起施行，《承德市前期物业管理招标投标管理办法》（承市建发〔2012〕122号）、《〈承德市前期物业管理招标投标管理办法〉的补充规定》同时废止。