承市建发〔2025〕19号

承德市住房和城乡建设局

关于印发《承德市住宅小区公共收益管理

工作指导意见》的通知

各县（市、区）人民政府，承德高新区管委会:

现将《承德市住宅小区公共收益管理工作指导意见》印发给你们，请组织街道办事处（乡镇政府）以及相关部门认真贯彻执行。

                         承德市住房和城乡建设局

                            2025年10月10日

附件

承德市住宅小区公共收益管理工作指导意见

为规范全市住宅小区公共收益管理和使用，维护和保障业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《承德市城镇住宅物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）等有关法律法规及文件规定，结合本市实际，制定本指导意见。

一、住宅小区公共收益定义

住宅小区公共收益（以下简称公共收益），是指利用住宅小区业主专有部分以外的共有部分开展生产、经营、租赁等活动所产生的收益。

二、公共收益的来源及归属

（一）公共收益来源

1.广告收益。利用小区的出入口、大门、道闸、楼宇外墙、电梯、楼道等公共区域设置广告位所获得的收入。

2.公共停车泊位收入。占用业主共有道路或场地产生的车辆停放使用费。

3.场地租赁费。

（1）公共区域摊位租金。小区公共区域用于商家促销、摆摊、设置快递柜、自助售货机等所收取的进场费或租金。

（2）通信基站、净水机等设备占地费。

（3）属于全体业主的游泳池（馆）、健身室（馆）、幼儿园、会所、便利店、卫生站、菜市场、架空层等公共配套用房（设施）用于租赁或经营所产生的收入。

4.其他依法属于全体业主的收入。

（二）公共收益归属

公共收益扣除法定税费、能耗、人工等合理成本后，属于业主共有。任何单位、个人不得擅自挪用、侵占公共收益。

三、公共收益的管理主体

公共收益管理，按照“谁管理谁负责”的原则，利用业主共有部分经营的，不得擅自处分公共收益；不得擅自改变规划建设的公共建筑和共用设施用途; 不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地等共有部位；不得擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。

（一）业主大会成立前

根据《前期物业服务合同》约定，明确公共收益由物业服务企业代为管理的，物业服务企业为公共收益的管理主体。未约定管理主体的，所在地居（村）民委员会为公共收益的管理主体。

物业服务企业可以根据《前期物业服务合同》约定住宅小区共有部分的经营管理事项，明确获取收益范围、提取管理成本的比例、账目公布、财务审计、适用范围和使用限额等内容，其中物业服务企业提取的管理成本应当在《前期物业服务合同》中予以约定，原则上不得高于公共收益的30%。

（二）业主大会成立后

成立业主大会的，公共收益管理主体为住宅小区的业主委员会，原则上由业主委员会自行管理公共收益。住宅小区共有部分的经营、收益的使用和分配，应当由业主共同决定，并在《物业服务合同》《业主大会议事规则》或《管理规约》中作出约定。

经业主大会授权，业主委员会可以自行经营住宅小区共有部分，也可以委托物业服务企业进行经营；委托物业服务企业经营的，应当在物业服务合同中约定公共收益提取管理成本的比例。

住宅小区共有部分委托物业服务企业经营的，委托经营合同期限不得超过物业服务合同中约定的合同期限；业主大会授权业主委员会经营的，合同期限不得超过业主委员会任期。

四、公共收益的使用范围

经业主共同决定，公共收益可以用于以下情形：

（一）用于补充住宅专项维修资金。

（二）用于小区公共设施设备维修。共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用和共用设施设备保险。

（三）用于业主大会、业主委员会工作经费。召开业主大会产生的费用（包括业主委员会换届、选聘物业服务企业、招标费用、第三方代理费等）；业主委员会办公经费、经业主共同决定的有关人员报酬或补贴等。

（四）用于委托第三方账务记账费、审计费、法务费、招标代理费等。

（五）用于业主大会决定的其他支出。

《物业服务合同》中约定属于物业服务企业承担的，不得在公共收益中列支。

五、公共收益的使用程序

（一）业主大会成立前，公共收益应根据《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的约定使用；未约定的，参照《中华人民共和国民法典》中由业主共同决定事项的表决程序进行意见征询，并形成业主共同决定后实施。

（二）业主委员会成立后，公共收益应根据《物业服务合同》《业主大会议事规则》和《管理规约》的约定使用。

（三）乡（镇）人民政府、街道办事处应指导首次业主大会会议筹备组，将公共收益管理（使用）制度写入《业主大会议事规则》，经业主大会审议通过后，在住宅小区内施行。

六、公共收益公开

公共收益管理主体，应当每半年对公共收益予以结算，每年7月底和次年1月底前，将上一期收支公示表（附件1）张贴在住宅小区主要出入口等显著位置，公示期不得少于半个月。公示下半年收支情况时，应一并公示年度收支情况。涉及到审计的，公示日期可适当顺延，在审计结束后及时公示。

乡（镇）人民政府、街道办事处应当指导并组织小区业主委员会、物业服务企业按年度开展住宅小区清产核资，建立住宅小区公共资产清单。住宅小区资产公示表（附件2）每年公示1次，并与年度公共收益收支情况同步公示。

物业服务企业、业主委员会或者居（村）民委员会应当在住宅小区主出入口等显著位置公告公共收益审计报告。

业主对公共收益管理和使用等公示内容有异议的，应及时向公共收益管理主体提出，公共收益管理主体应当在5日内予以答复。    

乡（镇）人民政府、街道办事处应当加强对公共收益管理的监督和指导，及时调解处理相关纠纷。

七、公共收益移交      

物业服务合同（前期物业服务合同）终止，原物业服务企业应当约定期限或者合理期限内，将公共收益及其经营收支账目等资料完整移交业主委员会。  

物业服务企业不得以业主欠交物业服务费、水电公摊费等理由拒绝移交。

业主委员会任期届满或者业主委员会委员资格终止,应向新一届业主委员会或居（村）民委员会移交公共收益相应的资料。

八、公共收益账务管理

（一）账户设立

公共收益由物业服务企业代为管理的，物业服务企业应以物业管理区域为单位单独开设账

户，不得与企业其他收支合用一个账户，物业服务企业开设的公共收益账户,账户名称应为“XX公司XX小区公共收益账户”；物业服务企业管理多个小区的，可开设一个账户，按物业管理区域分别记账。

公共收益由业主委员会管理的，应以业主委员会名义开设公共收益账户，账户名称应与在属地乡（镇）人民政府、街道办事处备案名称一致，不得以个人或其他组织名义开设账户用于公共收益的存放。

公共收益管理主体为所在地居（村）民委员会的，确有需要开立公共收益账户的，应当遵守人民银行有关账户管理规定。

（二）财务记账

共有部分委托物业服务企业经营的，物业服务企业应当在扣除物业服务合同约定的管理成本后，将公共收益交存入公共收益账户。

共有部分由业主委员会自行管理的，公共收益按实际发生额存入公共收益账户。负责管理公共收益资金或者办理公共收益账户手续的，应当是业主委员会委员或者是业主委员会聘请的财务人员，不得由其他人员管理公共收益资金或者办理公共收益账户手续。

（三）会计核算

公共收益管理主体应按照会计制度相关规定对小区公共收益支出事项进行审核、支付、记账，并根据实际发生的公共收益经济业务事项进行会计核算，参照《承德市住宅小区公共收益会计核算指引》（附件3）进行记账,编制财务会计报告，定期向全体业主公示。

九、公共收益的审计

公共收益的审计由业主大会决定。审计应当聘请专业机构进行，审计费用可以在公共收益中列支。

十、指导监督

（一）市住房和城乡建设部门会同有关部门负责制定公共收益管理相关政策，指导县（市、区）住房和城乡建设部门实施公共收益管理相关政策。

县（市、区）住房和城乡建设部门负责组织实施公共收益管理相关政策，指导乡（镇）人民政府、街道办事处加强公共收益管理的监督工作。

乡（镇）人民政府、街道办事处负责对辖区公共收益管理情况进行开展日常监督，督促物业服务企业、业主委员会规范公共收益管理行为，调处公共收益纠纷。

居（村）民委员会应当协助和配合乡（镇）人民政府、街道办事处做好公共收益管理相关工作。

（二）县（市、区）住房和城乡建设部门和乡（镇）人民政府、街道办事处应加强对公共收益管理主体的业务培训工作。

（三）对违反本指导意见的行为，法律、法规、规章已有处罚规定的,从其规定。

十一、其他事项

（一）本指导意见由市住房和城乡建设部门负责解释。

（二）本意见自公布之日起施行，有效期5年。

附件：1.承德市住宅小区公共收益收支公示表

      2.承德市住宅小区资产公示表

      3.承德市住宅小区公共收益会计核算指引

附件1

承德市住宅小区公共收益收支公示表

物业服务项目：              核算周期     年    月至    年    月

公共收益管理主体（盖章）：                                    

开户银行：                账户名称：                  单位：元

公示时间：    年    月    日至    月    日       公示期：    天

说明：应按照《承德市住宅小区公共收益管理工作指导意见》相关内容，备注所涉及的内容事项。

附件2

承德市住宅小区资产公示表

物业服务项目：                                                

公共收益管理主体（盖章）：                                    

公示日期：    年    月    日至    月    日        公示期：  天

说明：管理主体根据实际填写，每个项目有多项内容的可自行扩表；物业用房未区分经营用房和办公用房的，合并表内1.2资产分类类别为“物业用房（㎡）（未区分办公用房和经营用房）”，并自行调整类别序号。

附件3

承德市住宅小区公共收益会计核算指引

第一部分  总说明

一、为进一步规范全市住宅小区公共收益的归集、使用和管理，保障业主合法权益，根据《物业管理条例》《承德市城镇住宅物业管理条例》等法律法规以及省有关文件精神，结合我市实际，制定本指引。

二、公共收益的会计核算采用复式记账法。

三、公共收益的会计要素包括资产、负债、净资产、收入和支出。

四、公共收益的会计核算应当划分会计期间，分期结算账目和编制经营收支报表。会计期间的起讫日期采用公历制。

五、公共收益的会计核算应当遵循下列基本原则：

（一）公共收益的会计核算应当以实际发生的经济业务为依据，如实反映公共收益的收支情况等信息，保证会计信息真实可靠、内容完整。

（二）公共收益的会计核算应当采用规定的会计政策，确保会计信息口径一致、相互可比。

（三）公共收益的会计核算应当及时进行，不得提前或者延后。

六、公共收益相关会计基础工作、会计档案管理以及内部控制等，应当按照《中华人民共和国会计法》《会计基础工作规范》《会计档案管理办法》及相关法律法规规定执行。

第二部分  会计科目名称和编号

第三部分  会计科目入账说明

一、资产类

1001.现金 本科目核算公共收益现金的各种收入和支出，应当设置“现金日记账”，根据收付款凭证，按照业务发生顺序逐笔登记。每日终了，应当计算当日的现金收入合计额、现金支出合计额和结余额，将结余额与实际库存额核对。

1002.银行存款 本科目核算公共收益账户银行存款的各种收入和支出，应当按照开户银行、存款种类等，分别设置“银行存款日记账”，由出纳人员根据收付款凭证，按照业务的发生顺序逐笔登记，每月终了应结出余额。

二、负债类

2001.其他应付款 本科目核算的是指与公共收益账户暂收其他单位或个人的款项，如应付租入固定资产和包装物的租金、存入保证金等。

三、净资产类

3001.累计结余 本科目是反应每个核算周期末公共收益的结余情况，每个核算周期应将所有的收入及支出结转到本科目。

四、收入类

4001 公共收益收入

4001-1.广告收益是指：利用小区的出入口、大门、道闸、楼宇外墙、电梯、楼道等公共区域设置广告位所获得的收入。

4001-2.公共停车泊位收入是指：占用业主共有道路或场地产生的车辆停放使用费。

4001-3.场地租赁费是指：一是小区公共区域用于商家促销、摆摊、设置快递柜、自助售货机等所收取的进场费或租金；二是通信基站、净水机等设备占地费；三是属于全体业主的游泳池（馆）、健身室（馆）、幼儿园、会所、便利店、卫生站、菜市场、架空层等公共配套用房（设施）用于租赁或经营所产生的收入。

4001-4.其他依法属于全体业主的收入是指除：1到3项之外利用共有部位经营所取得的收入，须注明具体收入内容【包括：出租物业经营用房所取得的收入、公共收益产生的利息、共用设施设备回收残值等依法属于全体业主的收入】。

五、支出类

5001 公共收益支出

5001-1.补充住宅专项维修资金是指：按照全体（相关）业主专有面积比例分摊，并将公共收益缴存至住宅专项维修资金专户，用于补充维修资金的支出。

5001-2.小区公共设施设备维修是指：根据《物业服务合同》和《业主大会议事规则》《管理规约》规定，用于物业管理区域内共有部位、共有设施设备维修、更新与改造的产生的费用支出。

5001-3.业主大会、业主委员会工作经费是指：按照管理规约或临时管理规约约定，按比例提取用于业主大会、业主委员会正常运作所需的通讯费、纸张费、邮递费等日常办公费用。

5001-4.委托第三方开展相关工作所需费用是指：委托第三方开展账务记账、审计、法务、招标代理等费用的支出。

5001-5.经营成本是指：因开展经营而直接或间接发生、新增的有关成本和费用支出，如人工费、材料费、水费、电费等。

5001-6.相关税费是指：按照国家相关法律法规规定，在取得经营收入的过程中应当缴纳的营业税、教育费附加等相关税费。

5001-7.其他支出是指：除上述1到6项之外，发生与公共收益经营管理有关的支出，须注明支出内容并附相关佐证材料。