承德市住房和城乡建设局

承  德  市  财  政  局

承市建发〔2023〕32号

关于印发《承德市商品住宅专项维修资金管理实施意见》的通知

各县（市）、区人民政府，承德高新区：

现将《承德市商品住宅专项维修资金管理实施意见》印发给你们，认真抓好贯彻落实。

承德市住房和城乡建设局          承德市财政局

2023年11月6日

承德市商品住宅专项维修资金管理

实  施  意  见

第一章  总   则

第一条 为加强我市商品住宅专项维修资金管理，保障商品住宅共有部位、共用设施设备的维修和正常使用，根据《中华人民共和国民法典》《住宅专项维修资金管理办法》《承德市城镇住宅物业管理条例》等相关法律法规和国家、省有关规定，结合我市实际，制定本实施意见。

第二条 本市行政区域内商品住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的交存、使用、管理和监督，适用本实施意见。

第三条 本实施意见所称的维修资金，是指专项用于商品住宅共有部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本实施意见所称的住宅共有部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本实施意见所称的共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明设施、消防设施、绿地、道路、路灯、下水管道、雨水管道、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条 市住房和城乡建设局会同市财政局负责本市行政区域维修资金的指导和监督。

市住房和城乡建设局具体负责双桥区、双滦区、高新区维修资金的归集工作，会同市财政局负责维修资金的指导和监督工作；

双桥区、双滦区住房和城乡建设局、高新区基础建设部负责辖区维修资金使用的全程指导、监督和核准；

县（市）及营子区住房和城乡建设局负责辖区维修资金归集、使用工作，会同同级财政部门负责辖区维修资金的指导和监督工作；

街道办事处（乡镇人民政府、社区管理办公室）负责监督指导社区居委会做好维修资金的使用、补交、续筹及协调处理维修资金使用产生的矛盾纠纷；负责监督指导维修资金使用（应急使用）和组织应急使用的相关工作。

第六条 建立维修资金管理信息系统，规范维修资金归集、使用、结息、统计等相关工作，通过系统接口与银行端互联互通，整合一套系统管理；要优化工作流程，逐步实现可通过互联网、移动终端等信息化媒介完成维修资金自助交存、收取票据、信息查询、事项表决等便民服务功能。

第二章  交  存

第七条 住宅业主、住宅小区内的非住宅业主、住宅小区外与小区单幢住宅结构相连或者具有共用设施设备的非住宅业主，均应按规定交存维修资金。

住宅只属于一个业主所有且与其他物业不具有共有部位、共用设施设备的，不交存维修资金。

第八条 商品住宅业主、非住宅业主按照所拥有的物业建筑面积交存维修资金。每平方米建筑面积首期交存维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-6%。

双桥区、双滦区、高新区维修资金交存标准：配备电梯项目的住宅85元/㎡、商业（办公）102元/㎡；未配备电梯项目的住宅63元/㎡、商业（办公）76元/㎡；其他非住宅参照配备电梯或未配备电梯项目的住宅标准交存。

县（市）及营子区根据当地住宅建筑安装工程每平方米造价及相关比例，合理确定、公布首期维修资金的数额。

第九条 市、县（市）及营子区住房和城乡建设局应当采用公开招标方式，择优确定专户管理银行，合理控制专户银行数量。除在维修资金专户和按规定购买国债外，禁止在其他金融机构或部门、单位存储维修资金。

第十条 开立维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第十一条 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期维修资金存入专户。开发建设单位在办理入住手续时，应当核实购房人的维修资金专用票据；未按规定交存的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。

第十二条 开发建设单位应在办理房屋入住手续前20个工作日，到市、县（市）及营子区住房和城乡建设局办理维修资金开户建账相关事宜，并提供所需资料。

鼓励新建商品房在办理网签备案时，由开发建设单位代为足额交纳维修资金。维修资金交存后，房屋登记面积与交存维修资金面积误差值在3%以内，交存的维修资金不作调整。

第十三条 商品住宅未交存维修资金的，应当补交。

业主委员会有向业主催交维修资金的义务。在不具备条件成立业主委员会或者业主委员会不能正常履职的小区，新一届业主委员会产生之前，可由所在地社区居委会在街道办事处（乡镇人民政府、社区管理办公室）监督指导下，代替业主委员会履行此项职责。

第十四条 县（市、区）住房和城乡建设局受理维修资金使用申请时，对业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，应及时告知业主委员会或业主。业主委员会应组织续交，并向相关业主发出续交通知。业主应当在收到通知之日起60日内，将续交维修资金存入专户。

第十五条 成立业主大会的，续交方案由业主大会决定；未成立业主大会的，续交方案由街道办事处（乡镇人民政府、社区管理办公室）指导社区居委会，通过组织召开业主大会会议决定；续交标准可参照届时维修资金交存标准执行。

第十六条 续交方案应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

第十七条 不执行续交方案拒缴维修资金的业主不得参选业主委员会委员，已当选的由业主大会依法予以取消委员资格；业主委员会可依法追缴业主拒缴的维修资金。

第三章  使   用

第十八条 维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

维修资金的使用分摊方式由业主大会决定。业主大会没有约定或者约定不明确的，按照以下方式进行分摊：

（一）物业管理区域内楼房外的共用设施设备的维修和更新、改造费用，由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

（二）楼房内共有部位和供楼房内全体业主共用的设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼房全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊；楼房内供部分业主共用的设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按所拥有的建筑面积的比例分摊。

（三）涉及尚未售出的房屋，开发建设单位应当按照尚未售出房屋的建筑面积分摊维修和更新、改造费用。

（四）业主维修资金分户账面余额不够支付维修和更新、改造费用的，差额部分由该业主承担。

（五）业主对分摊、承担维修费用有分歧的，应当与业主委员（社区居委会）协商、协调解决；协商、协调不成的，依法向人民法院起诉。

第十九条 物业服务企业应当每年定期对住宅共有部位、共用设施设备进行检查，根据检查结果制定下年度维修计划、编制费用预算。

第二十条 相关业主或受其委托的业主委员会、物业服务企业、街道办事处（乡镇人民政府、社区管理办公室）和社区居委会（以下简称申请人），根据维修和更新、改造项目（以下简称维修项目）提出维修资金使用申请。

已成立业主大会选举产生业主委员会的，由业主委员会负责组织实施，业主委员会可以委托物业服务企业负责具体工作。

未成立业主大会选举产生业主委员会的，相关业主可以自行实施或者委托物业服务企业负责组织实施；或者向物业所在地社区居委会提出申请，由社区居委会在街道办事处（乡镇人民政府、社区管理办公室）的监督指导下负责组织实施。

第二十一条 维修资金划转业主大会管理前，需要使用维修资金的，在街道办事处（乡镇人民政府、社区管理办公室）和社区居委会监督指导下，按照以下程序办理：

（一）资金查询

申请人到县（市、区）住建局（基础建设部）查询拟维修项目列支范围的维修资金结余情况。

（二）制定方案

申请人根据维修项目及维修资金结余情况，制定《维修和更新、改造方案》。内容包括：房屋坐落、维修项目概况、维修对象、维修内容、工程造价、列支范围以及委托维修资金使用申请事项、选择施工单位方式、是否委托监理单位等内容。

电梯、消防等专业设施设备的维修需提供相关设施设备主管部门确认手续或由相关设施设备检验（检测）单位出具相关书面材料。

（三）业主表决

经维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主书面同意《维修和更新、改造方案》、形成使用决议，并确定具体办理维修资金使用手续的委托代理人。

（四）项目公示

经相关业主表决通过的《维修和更新、改造方案》和表决情况、使用决议，在小区或使用范围附近明显位置进行公示，公示时间不少于5个工作日。

公示期满后，由业主委员会或社区居委会在街道办事处（乡镇人民政府、社区管理办公室）监督指导下出具《维修项目公示证明》。

（五）现场勘查

公示期间，县（市、区）住建局（基础建设部）接到申请人提出现场勘察申请之日起3个工作日内，对涉及的维修对象、维修内容、列支范围进行现场勘察，留存影像资料。对符合维修条件的现场告知。

（六）项目施工

申请人应与具备相应资质的施工单位依法签订维修项目合同，并按照合同约定履行双方责任和义务。维修项目合同应明确收款单位、收款账号、收款银行。

（七）竣工验收

维修项目完工时，申请人应组织业主委员会或社区居委会、业主代表、施工单位以及经业主表决同意委托的工程监理等单位参加验收。验收合格的，签署《维修项目验收单》留存影像资料。

决算费用不得超过预算金额，维修项目验收合格后进行决算审价。

（八）项目核准

申请人持维修资金使用申请、授权委托书、维修和更新改造方案、业主表决确认表、业主决议报告、维修项目验收单、决算、审价报告以及应当提交的其他材料，到县（市、区）住建局（基础建设部）办理维修项目支用核准手续。材料齐备后3个工作日内予以核准。

双桥区、双滦区住房和城乡建设局、高新区基础建设部办理核准手续后，出具《承德市中心区维修资金拨付通知单》。

申请人提交核准手续的相关复印件，由提供单位盖章确认；核准材料如有涂改痕迹，则视为无效材料。

（九）支用分摊

县（市、区）住建局（基础建设部）根据维修项目的审价结论，通过维修资金系统进行资金支用分摊，打印支付凭证及资金分摊清册。

申请人将《维修资金分摊清册》在维修项目范围醒目位置公示，公示时间不少于5个工作日。公示期满后，业主委员会或社区居委会在街道办事处（乡镇人民政府、社区管理办公室）监督指导下签署《维修资金分摊清册公示证明》。

按属地原则，维修资金支用档案由县（市、区）住建局（基础建设部）存档。

（十）资金拨付

双桥区、双滦区、高新区使用维修资金的拨付，申请人持《承德市中心区维修资金拨付通知单》和维修项目发票、收据及支付凭证，到市住房和城乡建设局办理维修资金划款手续；专户银行凭市住房和城乡建设局出具的划款手续和支付凭证，在维修资金系统进行验证后将维修资金划转至维修单位。

县（市）及营子区使用维修资金的拨付流程可根据辖区工作实际自行确定。

第二十二条 因出现危及房屋安全或人身及财产安全、漏雨、排水、消防、电梯等紧急事项的，经街道办事处（乡镇人民政府、社区管理办公室）确认出具紧急维修情况证明，纳入维修资金应急使用范围。

（一）电梯故障危及人身安全，无法正常使用严重影响业主生活的；

（二）消防设施损坏严重，存在重大安全隐患的；

（三）屋面、外墙损坏、渗漏严重的；

（四）楼体外立面发生脱落危险的；

（五）共用排水设施因坍塌、爆裂等原因造成功能障碍的；

（六）危及房屋安全或人身及财产安全的其他情形。

涉及危及房屋安全、电梯和消防设施设备的，提交房屋安全、设施设备鉴定机构出具的相关证明材料。

应急使用维修资金，应当以排险抢修、保障共有部位、共用设施设备安全及正常使用为目的，不得扩大维修和更新、改造范围。 

第二十三条 发生紧急事项后，物业服务企业应根据情况立即采取告知、警示、隔离等措施，并通知业主委员会依法申请使用维修资金进行维修。

尚未产生业主委员会的，由街道办事处（乡镇人民政府、社区管理办公室）组织代为维修，组织协调解决维修中的有关事宜，维修费用从相关业主维修资金账户中列支。应急使用程序办理如下：

（一）业主委员会持街道办事处（乡镇人民政府、社区管理办公室）出具的紧急情况证明，到县（市、区）住建局（基础建设部）查询列支范围维修资金结余情况，制定使用方案。

（二）业主委员会将街道办事处（乡镇人民政府、社区管理办公室）出具的紧急维修情况证明、使用方案和涉及的专业鉴定机构出具的相关证明材料在维修项目范围显著位置进行张贴，告知相关业主需启动维修资金使用应急程序。

（三）县（市、区）住建局（基础建设部）接到业主委员会提出现场勘察申请之日起1个工作日内完成现场勘察，符合应急使用条件的现场告知。

（四）业主委员会应与具备相应资质的施工单位依法签订维修项目合同；维修项目完工后，业主委员会组织街道办事处（乡镇人民政府、社区管理办公室）、社区居委会、施工单位以及相关专业鉴定机构等单位进行验收，验收合格签署《维修项目验收单》留存影像资料。

决算费用不得超过预算金额，维修项目验收合格后进行决算审价。

（五）业主委员会持维修资金申请、街道办事处出具的紧急维修情况说明、使用方案、专业鉴定机构出具的相关证明材料、维修项目验收单、维修项目决算、审价报告以及应当提交的其他材料，到县（市、区）住建局（基础建设部）办理维修项目支用核准手续。通过维修资金系统进行资金支用分摊后，打印支付凭证及资金分摊清册。

（六）应急维修项目拨付资金前，业主委员会应当依法履行有关程序或在维修项目范围内进行公告。履行公告的，公告期时间不少于5个工作日。

公告内容：紧急维修情况说明、使用方案、维修项目验收单、审价报告、分摊清册、专业鉴定机构出具的相关证明材料。

公告期满后，由街道办事处（乡镇人民政府、社区管理办公室）和社区居委会共同检查落实并签署《维修项目公告证明》。

（七）应急资金拨付按照第二十一条第（十）资金拨付办理。

第二十四条 县（市、区）住房和城乡建设局对不符合维修资金使用条件或不予核准确认的，应当书面说明原因；凡未按规定履行申请程序而先行维修的，维修费用由当事人自行承担。

第二十五条 在申请使用维修资金过程中，申请人应当对申报材料的真实性、合法性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假资料；不得将已拨付的维修资金挪作他用；不得虚列维修项目或者虚增维修项目量。

在提交维修项目核准手续时，申请人将维修资金支用材料装订成册，档案资料不易散落。

第二十六条 县（市、区）住房和城乡建设局在维修项目申请过程中，接到投诉物业服务企业作为申请人不履职尽责的，要及时督促其履行责任；涉及业主委员会作为申请人不履职尽责的，应及时告知街道办事处（乡镇人民政府、社区管理办公室）督促其履行责任。

第二十七条 使用维修资金实行工程造价审核的第三方监督服务制度。鼓励申请人采取招投标方式选择具有相应资质的施工单位。

第二十八条 县（市、区）住房和城乡建设局可以建立招投标、审价、监理等企业信息库，提供使用维修资金便捷服务。

第二十九条 是否采用招投标方式选择施工单位以及是否委托监理单位对维修项目实施监理，应当经业主大会（列支范围业主）表决决定。

维修项目预算金额在30万元及以上（含30万元）的，宜采取招投标方式选择具有相应资质的施工单位。

维修项目预算金额在20万元及以上（含20万元）的，宜委托具有相应资质的工程监理单位对维修项目实施监理。

第三十条 维修项目实施过程中涉及的鉴定、招投标、工程监理、审价等相关费用计入维修和更新、改造成本。

第三十一条 下列情形不得在商品住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共有部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共有部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共有部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第三十二条 下列资金应当转入维修资金滚存使用：

（一）维修资金的存储利息；

（二）利用维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共有部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第四章  监督管理

第三十三条 县（市、区）住房和城乡建设局、街道办事处（乡镇人民政府、社区管理办公室）、业主委员会应当加强维修资金使用的监督管理，不得挪用，确保维修资金安全。

第三十四条 市、县（市）及营子区住房和城乡建设局应加强维修资金管理工作，统一使用《住宅专项维修资金会计核算办法》和规范使用维修资金电子票据，确保维修资金业务与财务同步管理、数据准确。

第三十五条 维修资金账户所得利息每年至少进行一次业主计息工作，业主所得利息转入本金滚存使用。

第三十六条 房屋所有权转让时，维修资金随房屋所有权自动转移；房屋灭失的，维修资金应当返还业主。

第三十七条 县（市、区）住房和城乡建设局应积极协助业主委员会或者社区居委会，通过维修资金管理系统建立维修资金账目核对、公布和查询制度。相关内容按照《河北省住宅专项维修资金管理实施细则》有关规定执行。

第三十八条 经济适用住房、共有产权住房和限价商品住房等销售类保障性住房，购房人应交存维修资金。公共租赁住房、保障性租赁住房等租赁类保障性住房，采取在商品房中配建方式的，产权人应交存维修资金；采取集中建设方式的，产权人应承担共有部位、共用设施设备的维修责任，可不交存维修资金。

按规定应当交存维修资金的保障性住房，交存和使用管理方式参照本实施意见中的商品住宅相关规定执行。

第三十九条 业主大会决定依法划转维修资金的管理，按照《河北省住宅专项维修资金管理实施细则》有关规定执行。

第四十条 违反维修资金使用相关规定，对违规挪用维修资金或开发建设单位未按规定分摊维修、更新和改造费用的，由县（市、区）住房和城乡建设部门，依据《住宅专项维修资金管理办法》（令第165号）以及《承德市城镇住宅物业管理条例》有关规定予以处理；涉及行政处罚事项，由各县（市、区）有关部门，按职责分工做好相关工作。

第四十一条 其他违反维修资金管理相关规定的，由市、县（市、区）相关职能部门，按照职责分工，依据《住宅专项维修资金管理办法》（令第165号）等相关规定予以处理。

第五章  附   则

第四十二条 其他未尽事宜，按照《住宅专项维修资金管理办法》（令第165号）和《河北省住宅专项维修资金管理实施细则》（冀建法改〔2022〕8号）有关规定执行。

第四十三条 本实施意见自发布之日起施行，有效期五年。《承德市中心区商品住宅专项维修资金使用管理暂行办法》（承市建发〔2016〕8号）和《关于调整市中心区住宅专项维修资金交存标准的通知》（承房政〔2009〕104号）同时废止。

附件：1.一般使用维修金提交材料

      2.应急使用维修金提交材料

      3.住宅专项维修资金使用申请（模板）

      4.《维修和更新、改造方案（模板）》

5.《维修和更新、改造方案业主表决确认表（模板）》

6.《维修和更新、改造方案及业主表决公示证明（模版）》

7.业主决议报告（模版）

8.维修和更新、改造项目招投标证明（模版）

9.维修和更新、改造项目验收单(模版)

10.法定代表人授权委托书

11.维修资金分摊清册公示证明

12.承德市商品住宅专项维修资金申请使用备案表

13.承德市中心区住宅专项维修资金使用拨付通知

             单（中心区使用）

附件.pdf