对政协承德市第十五届委员会第二次会议

第0199号提案的答复

张民委员、赵伟委员：

您提出的关于“加强高质量精装房监管的”提案我局已收悉，现答复如下：

一、全市住宅工程全装修状况

近年来，为适应我市房地产市场的多元化发展，我市部分房地产开发企业开发建设的商品住宅由传统的“毛坯房”逐步向全装修标准交房转变，绝大多数住宅装修只是完成了墙地面装修，安装了照明和洁具等设备设施，仅符合全装修标准，距精装修尚有很大差距。经统计，2019年全市建设住宅工程999项，建筑面积590.48万平方米，其中全装修工程30项，建筑面积26.48万平方米，占比4.48%；2020年全市建设住宅工程1827项，建筑面积1124.95万平方米，其中全装修工程73项，建筑面积53.94万平方米，占比4.79%；2021年全市建设住宅工程2250项，建筑面积1269.35万平方米，其中全装修工程60项，建筑面积45.53万平方米，占比3.59%。总体来看，全市全装修住宅数量不多，占比较低，而精装修住宅更是少之又少，绝大部分住宅精装修是在竣工交付使用以后，由业主自行组织实施的。

二、全装修住宅出现质量问题的成因分析

1.房地产开发企业降低质量标准是出现质量问题的主要原因。开发企业推行全装修住宅的根本目的是为了获取更高的利润，一方面为适应部分业主的需求，扩大销售渠道而采取的营销策略；另一方面炒作全装修概念起到调整价格的作用，变相提高或降低售价。当一房难求时，利用全装修概念另行收取较高的装修费，打“擦边球”，变相突破最高限价政策，如蘭台府项目就是典型案例；当出现销售难时，通过低价或赠送等方式变相降低售价，如嘉和广场项目就是典型案例。不管是出于哪一种考虑，开发企业没能将收取的装修费用全部用于装修工程，造成全装修施工工艺和所用材料价高质廉，质量问题频出。正是基于这一原因，房地产开发企业刻意规避政府的监管，“毛坯备案、全装交付”是开发企业对全装修工程常用的报建和交付方式。在实际操作中，开发企业组织毛坯备案的工程项目竣工验收，而后要求业主个人分户与指定的装修公司签订个人装修合同，以此来规避监管，如蘭台府项目就是典型案例。在具体工程中，部分开发商又存在购买廉价装修材料，以及将装修工程分解、压价发包给多家装修公司的行为，为装修质量埋下了隐患。

2.购房人的信任度不足导致纠纷频发。开发企业过度的包装和宣传，在购房人心目中形成“精装修”的印象，实际上仅是全装修，严重影响了购房人对开发企业的信任度。装修材料采购和装修施工过程由开发企业和施工单位负责，购房人无法参与，尤其是水、电管线隐蔽施工完毕后，购房人无法从表观上验证装修质量，一旦出现质量问题，导致连锁反应，从而纠纷多发。

3.装修施工企业能力不足也是十分重要的原因。大量商品住宅开发项目采用全装修交付，装修施工企业要同时承担上百套住宅的装修任务，这对装修施工企业的项目管理能力和运作经验提出了非常高的要求。目前，承德市场上具备大规模施工能力的装修施工企业数量还较少，能够胜任大批量装修设计施工一体化任务的企业更是寥寥无几。装修施工企业在接下大批量业务后，往往将工程分包给其他小公司，导致工程质量参差不齐。根据建材市场实际情况来看，现行的生产规模和供应模式下，开发商和施工单位难以向生产厂家采购到这种大规模装修工程所需配套装修材料及设备。

4. 国家对建材与施工的质量标准与老百姓心目中“装修档次”存在较大差异。目前，市场上将品牌划分高中低端，同一类型产品区分为高中低档次，通过宣传使老百姓形成高端或高档次是合格产品，低端或低档次容易出现不合格的观念，事实上国家质量标准不区分档次，只要是合格产品均可使用。开发企业往往虚假宣传或口头承诺中高档次装修标准，在签署装修合同时故意模糊对厂家、品牌、档次的具体要求，使业主产生较大异议。例如水山上院业主投诉开发商使用多层纸压制木地板，认为不上档次质量低劣，实际上这种木地板正式名字是浸渍纸层压木质地板，国家允许使用并颁布技术标准。

5.政府监管力量不足。与毛坯房相比，装修工程专业分工多、细节繁琐，工程监管难度更大，要求更高，加之需要考虑差异化的消费需求，工程质量监管力量严重不足，以双桥区为例，2021年双桥区建筑工程723个，建筑面积480万平方米，负责工程质量监管人员人均监管工程80个，建筑面积53万平方米，已远远超过国家规定的工作负荷。

三、全装修住宅工程质量监管的应对措施

当前，国家提倡和推动住宅全装修工程，是为了提高住宅品质性能，加快推进建筑工业化，发展绿色建筑，保障人民群众安居乐业。我局高度重视工程质量管理工作，通过对蘭台府项目的调查研究，认为住宅精装修是业主个性化的一个体现，是对住宅装修风格和档次的一个追求，需要业主和装修公司不断沟通和确认的过程，目前政策和管理体制难以实现，因此建议除保障房、廉租房外，其他的商品房逐步推行菜单式全装修交房，并从以下七个方面加强全装修住宅质量监管：

1.全面加强监督管理。要求建设单位在办理基本建设程序时应包括全装修工程，不得将全装修工程规避监管，后变更为全装修标准的，建设单位应在开工前补办施工许可。对这项工作需要市综合执法部门的配合，加大对未批先建也就是规避监管工程的查处方能实现。

2.落实工程建设主体责任。建设单位是住宅全装修工程的第一责任主体，对工程质量负首要责任，不得将全装修工程肢解分包，并负责全装修质量保修、售后服务以及组织相关责任单位协调处理工程质量问题等工作。施工单位对施工质量负主体责任，不得转包和违法分包，应严格按照施工图设计文件、施工技术标准和合同约定进行施工，完善质量体系，加强关键工序、关键部位施工记录和验收资料管理，实现质量责任可追溯。

3.全装修工程所用材料、构配件应符合设计文件要求和国家现行标准的规定，并有相应的质量证明文件和检验报告，禁止使用质量不合格、国家明令淘汰的材料。进场材料、构配件、构配件应履行验收程序，按规范要求需复检的，应执行见证取样送检，复检合格后方可使用，未经检测或检测不合格的建材（产品）严禁在工程上使用。对业主确认的材料进行封样留存，直至竣工验收合格后。

4.全装修施工实行样板引路制度。住宅全装修工程施工前，按设计文件和《商品房买卖合同》规定的材料、构配件以及施工方案确定的施工工艺装修制作样板间，样板间验收合格后方可开始全装修施工。全装修施工应与样板间采取相同的工艺、工法、材料及构配件，且其质量标准不得低于样板房的质量标准。

5.全面执行分户验收制度和住宅工程业主预验房制度。在竣工验收前，建设单位组织施工、监理等有关单位人员逐户开展分户验收工作，并将分户验收相关表格张贴上墙，向业主公示。分户验收不合格的，建设单位不得组织工程质量竣工验收；住宅交付使用前，建设单位组织开展业主开放日活动，业主在施工企业、前期物业企业、监理企业人员陪同下对住宅质量进行查验和确认，存在问题的由建设单位组织限期整改。

6.落实工程保修制度。按照国家对保修期的相关规定，住宅全装修工程在正常使用条件下，保修期限为二年，有防水要求的房间和外墙面的防渗保修期为五年。在保修期内出现质量问题的，施工单位应当及时予以保修。施工单位不履行保修义务的，建设单位应当先行组织维修，维修费用由相关责任单位承担。

7.接待质量投诉严肃查处违法行为。我局要求工程质量监督机构公布投诉受理电话，在投诉后应及时进行调查和处理，对调查过程中发现的违法违规行为的，要及时移交综合执法部门查处，同时将工程质量违法违规行为作为企业信用评价的重要内容，对建设、施工等相关责任主体存在严重失信行为的建筑市场主体列入“黑名单”，实施联合惩戒。

住宅质量涉及千家万户是民生大事，作为建设行政主管部门，我们充分认识到推进住宅全装修是落实绿色发展理念的重要体现，是实现住宅产业现代化的重要途径，是满足人民群众对美好生活向往的重要举措。在后续的工作中，我们坚持统筹推进品质住房建设，全面提升我市住宅全装修工作的质量水平。

承德市住房和城乡建设局

2022年 4月25日