承市建发[2012]122号

承德市住房和城乡建设局

关于印发《承德市前期物业管理招标投标

管理办法》的通知

各县、自治县、区住房和城乡建设局，各有关单位：

为规范前期物业管理招投标行为，促进物业管理行业稳定健康发展，建立公平的物业管理市场，落实省住建厅《关于加强物业管理工作的通知》要求，提升物业服务水平和质量，依据国务院《物业管理条例》、住建部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《承德市物业管理办法》等法律法规，对《承德市物业管理招标投标管理暂行办法》进行了修订，现印发给你们，请认真贯彻执行。

附：《承德市前期物业管理招标投标管理办法》

二○一二年七月二十六日

主题词：前期物业管理  招标投标  管理办法  通知      

承德市住房和城乡建设局            2012年7月26日印

                                      （共印100份）

承德市前期物业管理招标投标管理办法

第一章  总  则

第一条  为建立公平的物业管理竞争市场，规范前期物业管理活动，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》和住建部、省、市的有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本市行政区域内住宅物业的前期物业管理招标投标活动适用本办法。

第三条  前期物业管理招投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第四条  承德市住房和城乡建设局负责招标代理机构的备案工作和全市物业管理招标投标活动的监督管理。

承德市物业管理协会协助市住房和城乡建设局负责本市物业管理专家的资格认定、登记管理、培训考核、指导监督，对专家名册实行动态的管理。

县、区住房和城乡建设局物业管理办公室（以下简称县、区物业管理部门）负责本辖区内招标人协议方式选聘物业服务企业的审批，招投标备案，监督招标公告发布以及物业管理招标投标活动的指导、监督和管理工作。住宅物业项目评标时，县、区物业管理部门应派人现场指导监督。

第五条  新建5万平方米以上的住宅物业，应实行招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理；新建15万平方米以上的住宅物业必须实行公开招投标。

第六条  投标人少于3个或者新建住宅物业总规模在5万平方米以下，经县、区物业管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第七条  招标人应当在以下时限完成物业管理招投标工作：

一、新建现售住宅物业应当在出售前30日完成；

二、预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

三、非出售的新建住宅物业应当在交付使用前90日完成；

四、重新选聘物业服务企业的，应当在物业服务合同届满或解除合同3个月前完成。

第二章  招  标

第八条  前期物业管理招投标活动的招标人是开发建设单位。

第九条  招标人应当根据物业管理项目的特点和需要编制招标文件。

第十条  采取公开招标方式的，招标人应当在承德房产网或承德建设网、市级以上报刊等公共媒介上发布招标公告，公告期限不少于7日。招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

采取邀请招标方式的，招标人应当向3个以上具有相应资质等级的物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

第十一条  招标人可自行招标，也可以委托承德市物业管理协会办理招标事宜。未经招标人同意，代理单位不得转让代理业务。

第十二条  招标人委托代理招标的，应提供以下资料：

　　一、招标人资格证明；

　　二、与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件：《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、用地批文、红线图、确定物业管理区域的批准文件；

　　三、招标文件；

　　四、招标公告或投标邀请书；

五、招标代理委托合同。

第十三条  招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前，提交有关材料报县、区物业管理部门进行招标备案。

县、区物业管理部门应在3个工作日内，对资料不齐全的，一次性告知；资料齐全的出具《承德市物业管理项目招标备案通知书》。县、区物业管理部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

　　第十四条  公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。

资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标人。

第十五条  自招标文件发出之日起至提交投标文件截止之日止时间不得少于20日。

第十六条  招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或修改的，应当在要求提交投标文件截止时间15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。澄清或修改的内容为招标文件的组成部分。

第十七条  招标人根据物业管理项目的具体情况，组织潜在的投标申请人踏勘物业管理项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清，并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

第十八条  物业管理招标过程中发生的代理及信息发布、文件编制、劳务、交通、专家评审等费用均由招标人支付。

第三章  投  标

第十九条  本办法所称投标人是指具有相应资质等级和符合招标文件要求，参与投标竞争的物业服务企业。

第二十条  投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面的形式向招标人提出。

第二十一条  投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。

招投标活动确定的物业服务收费标准应遵循合法、合理、与服务水平相适应的原则。

第四章  开标、评标和中标

第二十二条  开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。由投标人或其推选的代表检查投标文件的密封情况，经确认无误后，由工作人员当众开封，宣读投标人名称等内容。

第二十三条  评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业管理专家组成，成员为5—9人单数，其中招标人代表1—2人。

第二十四条  招标人在开标前1个工作日，从承德市物业管理专家名册中随机抽取评标成员。有下列情况之一的，评标委员会成员应当主动回避：

一、任职于投标人或与投标人主要负责人有亲属关系的；

二、与投标人有经济利益关系的；

三、为投标人进行投标指导或制作投标书的。

第二十五条  评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行审定和比较，并对评标结果签字确认。

第二十六条  有下列情形之一的，评标委员会可以否决相应投标：

一、开标时合格投标人不足3个，没有达到预期的竞争性的；

二、所有投标报价都超过标底的上限，招标人无力承受的；

三、所有投标人在实质内容上都没有响应招标文件要求的。

依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决后，招标人应当进行重新招标。

第二十七条  评标委员会完成评标后，应当向招标人提交书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照投标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名按得分高低排序的中标候选人。

第二十八条  招标人应向第一中标候选人发出中标通知书，同时将中标结果通知未中标的投标人。招标人应在评标结束后15日内退还未中标人的投标保证金。

第二十九条  当确定的中标候选人放弃中标或因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

第三十条  招标人和投标人应当自确定中标之日起3O日内订立书面物业服务合同，物业服务合同随中标资料等一并报县、区物业管理部门进行中标备案。

县、区住房和城乡建设局对材料不齐全的一次性告知补正，资料齐全的应当场备案，并出具《承德市物业管理项目中标备案通知书》。

第三十一条  开发建设单位申请预售许可时还应提交县、区物业管理部门出具的同意协议方式选聘物业服务企业的批准文件或《承德市物业管理项目中标备案通知书》以及经过备案的临时管理规约、前期物业服务合同。未能提交的，住建部门不予受理商品房预售申请。

第三十二条  由于招标活动致使物业服务企业发生变更的，原物业服务企业应及时做好财务清算工作，并按规定移交物业有关资料。

第五章  法律责任

第三十三条  住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由市、县住房和城乡建设局责令限期改正，给予警告，可并处10万元以下的罚款。

第三十四条  必须进行招标的项目而不招标的，将必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标的，由市、县住房和城乡建设局责令限期改正，给予警告，可并处10万元以下的罚款。

第三十五条  招标人以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人的，对潜在投标人实行歧视待遇的，强制要求投标人组成联合体共同投标的，或者限制投标人之间竞争的，由市、县住房和城乡建设局责令改正，可以处1万元以上5万元以下的罚款。

第三十六条  招标人与中标人不按照招标文件和中标文件订立合同的，由市、县住房和城乡建设局责令改正。

第三十七条  中标人不按照与招标人订立的合同履行义务的，招标人应督促其履行，市、县区住房和城乡建设局应责令其限期改正；逾期不改正或情节严重的，市、县住房和城乡建设局取消其2—5年内的投标资格并予以公告。

第三十八条  中标人将中标物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由市、县住房和城乡建设局责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六章  附  则

第三十九条  非开发建设单位或非住宅物业招标的，可参照本办法执行。

第四十条  本办法自颁布之日起实行，《承德市物业管理招标投标管理暂行办法》废止。